F.A.Q

Lorsque les terres d’un GFV sont données à bail à un exploitant, ce qui est le cas pour les GFV structurés par Perspectives, chaque associé perçoit annuellement un revenu en contrepartie des parts sociales qu’il possède. Qu’il s’agisse de sommes d’argent versées par l’exploitant en contrepartie du bail – paiement versé en numéraire - ou d’une rémunération en nature – souvent constituée de bouteilles de vin – ces revenus sont fiscalement imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (article 14 du CGI).
Si la totalité des loyers perçus par le foyer fiscal demeure inférieur à 15 000 euros par an, l’associé relève du régime du « micro-foncier » et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus. Dans le cas contraire, ou s’il a choisi expressément d’y renoncer, c’est le régime réel qui s’applique et un certain nombre de charges effectivement supportées par le GFV, comme les frais d’expertise-comptable et les impôts fonciers, pourront être déduites pour déterminer le montant des revenus à imposer.

Depuis le 1er janvier 2018 un impôt annuel sur les actifs immobiliers a été institué, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui s’applique dès lors que la valeur globale brute de ces biens et droits est supérieure à 1 300 000 €. L’article 975, II du CGI dispose que sortent du champ d’application de l’IFI, « les biens immobiliers […] affectés à l’activité industrielle, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes soumise à l‘impôt sur le revenu mentionnée aux articles 8 et 8 ter dans lesquelles les personnes mentionnées au premier alinéa du I du présent article exercent leur activité principale » à la condition que l’activité de la société n’ait pas pour but de gérer « son propre patrimoine immobilier » (Article 966 du CGI). Le redevable doit, enfin, être le propriétaire des parts de la société et y exercer, effectivement, son activité professionnelle à titre principal (C. Cass. Com., 6 avril 1999, n°97-12.974), ce qui est souvent le cas des GFV en faire-valoir direct.

Les Groupements Fonciers Agricoles et Viticoles « bailleurs » voient leur situation traitée différemment. En effet, n’exploitant pas directement les biens dont ils sont propriétaires, ces derniers ne peuvent pas être considérés comme des actifs professionnels et donc bénéficier d’une exonération totale d’IFI. Néanmoins la loi a prévu un régime dérogatoire d’exonération partielle sous conditions. Il est nécessaire, en premier lieu, que le bail soit un bail rural à long terme ou un bail cessible en dehors du cadre familial conformément aux articles L416-1 et svts et L418-1 et svts du C. rur. et qu’il ait été signé pour une durée d’au moins 18 ans. Les statuts doivent interdire l’exploitation en faire valoir-direct et ne pas empêcher les descendants du preneur, le fermier, de poursuivre le bail. Ces conditions remplies, les parts sociales bénéficient d’une exonération d’IFI à hauteur des deux tiers (75 %) de leur valeur vénale jusqu’à 101 897 € et de cinquante pour cent (50%) au-delà (Article 976 du CGI) dès lors que l’associé les détient depuis plus de deux (2) ans.

Les parts de groupements fonciers viticoles peuvent être transmises à titre gratuit, que ce soit par donation entre vifs, par testament ou dans le cadre d’une succession. En application des articles 793 et 793 bis du CGI, ces transmissions bénéficient, sous conditions, d’une exonération partielle de droits de mutation.

Le Groupement doit, tout d’abord, être exclusivement constitué de personnes physiques qui répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social (articles L. 322-1 du C. rur. et 1857 du C. civ). D’autre part, ses statuts doivent lui interdire l’exploitation en faire-valoir direct et les immeubles à destination agricole constituant son patrimoine - les parcelles de vignes pour un GFV - doivent être données à bail rural à long terme ou à bail cessible hors cadre familial (Articles L416-1 et svts et L418-1 et svts du C. Rur).

Ensuite, seules les transmissions de parts ayant été détenues au moins pendant 2 ans par le donateur ou le défunt et qui ont fait l’objet d’un engagement de conservation pendant une durée minimale de 5 années par le(s) bénéficiaire(s) ouvrent droit au régime d’exonération.

Une fois l’ensemble de ces conditions remplies, les exonérations de droits de mutation à titre gratuit s’appliquent et bénéficient « à tous les héritiers, donataires ou légataires, quel que soit leur degré de parenté avec le donateur ou le défunt et même s’il n’existe aucun lien de parenté entre eux » (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20 N°150).

Si le transfert de propriété, par donation ou succession, a lieu à compter du 15 février 2025 et que le bail a été conclu depuis le 1er janvier 2025, l’exonération s’applique sur les trois quarts (75%) de leur valeur nette des parts sociales transmises jusqu’à six-cent mille euros (600 000 €), si le bénéficiaire s’engage à les conserver pendant 5 ans. Ce seuil est porté à vingt-millions d’euros (20 000 000 €) si l’engagement de conservation est de 18 ans. Au -delà de ces seuils, le taux d’exonération est de la moitié (50%) de la valeur des biens transmis sans limite (Article 70 III D de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025).

Si le bail a été conclu avant janvier 2025, les seuils sont les suivants : exonération de 75% de la valeur des parts transmises jusqu’à trois-cent mille euros (300 000 €) si engagement de conservation est d’une durée de 5 ans et de cinq-cent-mille euros (500 000 €) pour un engagement de conservation d’au moins de 10 ans, et au-delà de 50%, sans limite, dans les deux cas.

Il est à noter que le Gouvernement a annoncé dans un communiqué de presse en date du 1er avril 2025 que « les dispositions de l'article 70 de la loi de finances pour 2025 précitée s'appliqueront dorénavant également aux transmissions pour lesquelles la conclusion du bail est intervenue avant le 1er janvier 2025, toutes autres conditions posées à l'article 793 bis du CGI étant par ailleurs remplies. Cette annonce se traduira par une disposition législative dans le projet de loi de finances pour 2026. » (Assemblée Nationale, M. Thomas Cazenave, Question écrite n° 5041 : Transmission du foncier viticole)

Lorsque l’associé exerce son activité professionnelle dans la société elle-même, en l’espèce le GFA ou le GFV, « les bénéfices sont […] soumis en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices agricoles, ses droits ou parts dans la société sont considérés […] comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession » (Article 151 nonies du CGI). Les plus-values constatées lors de la cession de parts relève, donc, du régime des plus-values professionnelles.

Dans les autres situations, la plus-value réalisée lors de la cession de titres d’une société à prépondérance immobilière, à savoir toute société dont « l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole… », ce qui est le cas des GFA/ GFV « bailleurs », relève du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 UB du CGI. La plus-value nette constatée est soumise à un prélèvement global au taux de 36,20 % (19,00 % au titre de l’impôt sur revenu et 17,20 % au titre des prélèvements sociaux).

Il est à noter que des abattements fiscaux par année de détention s’appliquent après la cinquième année conformément aux articles 150 VC du CGI et L136-7 du CSS, les plus-values de cession sont donc totalement exonérées d’impôt sur le revenu à partir de la 22ème année de détention et au-delà de 30ème pour les prélèvements sociaux.